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　　契約登記制度的理論基礎是對抗要件主義，這一理論認為房地產的變更、他項的設定，在當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經產生債的關系，房地產的轉移或他項的設定即同時成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點是：登記機構對登記申請采取形式審查，登記的狀態；登記只具有公示力而無公信力，不經登記，只能在當事人中產生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機構對此并不承擔責任。因該項制度為法國首創，所以又稱為“法國登記制”。

　　產權登記制的理論基礎是成立要件主義。這一理論認為：當事人訂立的有關房地產轉移或他項設定的合同效力只是一種債的效力，即當事人在法律

　　上只能得到債權的，而不能得到物權的。只有履行權屬登記手續以后，房屋受讓人或他項的人的房屋所有權或房屋他項才告成立。將登記作為房地產成立的要件，所以稱為成立要件主義。產權登記制又可分為登記制和托倫斯登記制兩種。

　　登記機構設置登記簿，房地產的取得、變更過程在登記簿上記載，利害關系人、相關當事人根據登記簿的記載推知該房地產產權狀態，若房地產的取得未經登記便不產生效力，不僅不能對抗第三人，在當事人之間也不發生效力。其主要特點為：對登記申請采取實質審查登記的現狀；登記有公信力即登記簿上所載事項，可以對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項制度發源于，故又稱為“登記制”。

　　該制度為人托倫斯所創，在予以登記后，發給****屬證書。房地產一旦載人產籍，狀態就明確地記載在權屬證書上，人可以憑證行使房地產。其主要特點是：房地產一經登記便具有絕對的法律效力；已登記如發生轉移，必須在登記簿上加以記載；登記采取強制登記制度；登記簿為兩份，人取得副本，登記機構保留正本，正副本內容必須完全一致。

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